Zasiedzenie jest nabyciem własności rzeczy przez osobę niebędącą jej właścicielem, na skutek upływu czasu.
Instytucja zasiedzenia ma na celu korygowanie niezgodności między stanem faktycznym a stanem prawnym nieruchomości. Osoba, która jest właścicielem danej rzeczy jedynie formalnie, traci jej własność na rzecz osoby, która wykonuje wszystkie prawa i obowiązki właściciela w praktyce i traktowana jest jak właściciel oraz co ważne, sama się za niego uważa.
Co można zasiedzieć?
Zasiedzieć można rzeczy – zarówno ruchome, jak i nieruchomości (gruntowe, budynkowe i lokalowe). Zasiedzenie ruchomości może dotyczyć m.in. zasiedzenia pojazdów. Najczęściej jednak w praktyce mamy do czynienia z zasiedzeniem nieruchomości.
W jaki sposób następuje zasiedzenie?
Aby doszło do nabycia własności rzeczy (zarówno ruchomej, jak i nieruchomości), muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki:
- osoba, która chce rzecz zasiedzieć, musi być jej posiadaczem samoistnym,
- musi upłynąć określony czas – w przypadku nieruchomości na to, ile lat musi upłynąć, ma wpływ dobra i zła wiara posiadacza samoistnego.
Jeżeli chodzi o ruchomość konieczne jest nieprzerwane posiadanie samoistne rzeczy przez 3 lata w dobrej wierze.
W przypadku nieruchomości, nieprzerywane posiadanie samoistne rzeczy musi trwać 20 lat przy dobrej wierze posiadacza i 30 lat w przypadku złej wiary.
Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. W złej wierze jest z kolei ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie.
Kim jest posiadacz samoistny?
Posiadaczem samoistnym zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego jest osoba, która włada rzeczą faktycznie jak właściciel. Wykonuje zatem uprawnienia i obowiązki, które zazwyczaj należą do właściciela. Przede wszystkim korzysta z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody z rzeczy, uważa się za uprawnionego do rozporządzania rzeczą, uiszcza podatki i opłaty, które generuje rzecz itd. Istotne są oznaki władztwa widoczne na zewnątrz – dokonywanie remontów i ulepszeń budynków, stanowiących przedmiot zasiedzenia, ogradzanie gruntu, będącego przedmiotem zasiedzenia itd. Takie władztwo nad rzeczą musi być więc samodzielne, rzeczywiste, niezależne od woli innej osoby (postanowienie Sądu Najwyższego z 24.6.2009, I CSK 453/08).
Świadomość, że nie jesteśmy właścicielami nieruchomości nie wyłącza możliwości jej zasiedzenia. Ma ona wpływ jedynie na to uznanie czy zasiedzenie nastąpiło w dobrej czy w złej wierze i w związku z tym, jak wyżej wspomniano, po jakim czasie dojdzie do zasiedzenia.
Pewne sytuacje powodują, że przerwany zostaje bieg zasiedzenia, czyli okres, który musi upłynąć, żeby do zasiedzenia doszło. Przerwanie następuje przede wszystkim w sytuacji, gdy osoba władająca nieruchomością podejmuje jakieś kroki prawne, których celem jest ustalić lub potwierdzić swoje prawo do danej nieruchomości. Może chodzić np. o:
- wytoczenie komuś pozwu o wydanie nieruchomości,
- wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej,
- wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości.
Jeśli do tego typu sytuacji dojdzie, uznaje się, że czas potrzebny do zasiedzenia przestał płynąć. Przerwanie biegu zasiedzenia ma też miejsce, jeżeli osoba dokonująca zasiedzenia uznała prawa właściciela do nieruchomości, np. podpisując z nim jakąś umowę lub podpisując oświadczenie stwierdzające, kto jest właścicielem nieruchomości.
Jak wygląda procedura zasiedzenia?
Jeśli zostały spełnione warunki zasiedzenia i upłynął odpowiedni czas należy złożyć w sądzie wniosek o zasiedzenie.
Wniosek składa się w wydziale cywilnym sądu rejonowego. We wniosku należy wskazać:
- co sąd ma zrobić (czyli stwierdzić zasiedzenie),
- o jaką nieruchomość chodzi (wymiary, położenie, numer księgi wieczystej, numer działki),
- w jaki sposób doszło do zasiedzenia (okoliczności, dowody na użytkowanie nieruchomości itp.),
- osobę, która dokonała zasiedzenia,
- okres, w którym nastąpiło zasiedzenie,
- wartość nieruchomości,
- wszystkie osoby zainteresowane,
- poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego spadkobierców.
Do wniosku dołącza się odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości, a także wypis z rejestru gruntów i wyrys mapy ewidencyjnej.
Po przeprowadzeniu niezbędnego postępowania sąd wyda postanowienie stwierdzające prawo do domu, mieszkania , działki czy też rzeczy.
Ile to kosztuje?
Składając wniosek o zasiedzenie należy uiścić opłatę sądową w wysokości: – 2 000 złotych – w przypadku wniosku o zasiedzenie nieruchomości,- 100 złotych – w przypadku wniosku o zasiedzenie ruchomości.
Należy również pamiętać, iż nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu. Obowiązek ten wynika z art. 1 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje z chwila uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Nabywca nieruchomości ma obowiązek złożenia zeznania podatkowego na formularzu SD-3 w ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia.