Służebność gruntowa to rodzaj obciążenia nieruchomości, wpisywany do księgi wieczystej. To np. prawo przejazdu przez cudzą nieruchomość. Obciąża ona każdego właściciela nieruchomości – zatem sprzedaż obciążonej służebnością nieruchomości nie likwiduje służebności.
Służebność gruntowa może także obejmować:
- służebność drogi koniecznej
- służebność okna otwieranego na teren sąsiedniej nieruchomości
- służebność parkowania pojazdu na cudzej nieruchomości
- służebność postawienie i utrzymywania urządzenia reklamowego
Do ustanowienia służebności gruntowej może dojść w drodze:
- umowy zawartej między właścicielami nieruchomości
- orzeczenia sądu
- zasiedzenia
Jedną z najczęściej ustanawianych służebności w Polsce jest służebność drogi koniecznej. W sytuacji, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, co pozwoli na dojazd do jego nieruchomości. Stanowi o tym art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego. Co ważne, przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Służebności gruntowe powstają również na skutek zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej oraz osobą nabywającą prawo służebności do nieruchomości. W umowie strony określają niezbędną treść ustanawianego prawa, którą muszą określić stosownie do ich potrzeb. Strony mogą również określić, czy ustanowienie służebności było odpłatne, czy też darmowe.
Służebność gruntowa może zostać ustanowiona także na skutek zasiedzenia, przymusowego ustanowienia w drodze orzeczenia sądu lub na skutek wydania decyzji administracyjnej. O tych sposobach powstania służebności będzie mowa w dalszej części tego wpisu.
Warunkami, które są konieczne do ustanowienia służebności drogi koniecznej, są:
- brak prawnie zagwarantowanego trwałego dostęp do drogi publicznej,
- wytyczenie drogi koniecznej w sposób umożliwiający uprawnionemu do odpowiedniego korzystania z niej, z jednoczesnym ograniczeniem szkód, które mogą powstać przez jej obecność na działce obciążonej,
- uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego.
Co do zasady droga konieczna jest odpłatna.
Wynagrodzenie za korzystanie z cudzej posesji ustala sąd przy współpracy z biegłym. Na jego wysokość wpływa:
- charakter nieruchomości (m.in. położenie, rodzaj oraz rozmiar),
- utrata pożytków,
- zakres ograniczenia działania w stosunku nieruchomości obciążonej przez jej właściciela,
- zakres i sposób ingerencji w posesję obciążoną przez osobę uprawnioną,
- umiejscowienie urządzeń, których dotyczy służebność,
- możliwe skutki korzystania z nieruchomości przez uprawnionego.
Zazwyczaj jego górną granicą jest wartość całej nieruchomości obciążonej.
Służebność drogi koniecznej może powstać przez zasiedzenie. Koniecznym jest jednak wykonanie trwałego i widocznego urządzenia – np. utwardzonego przejazdu lub chodnika. Pamiętać należy, że zwykłe koleiny czy ślady związane z przejeżdżaniem lub przechodzeniem przez grunt nie będą stanowić urządzenia i nie uzasadniają zasiedzenia służebności. Aby zasiedzieć służebność musi upłynąć określony w ustawie czas jej posiadania (20 lat nieprzerwanego korzystania z cudzej nieruchomości w przypadku uzyskania posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w przypadku złej wiary).
Każdy z właścicieli czy to właściciel gruntu obciążonego czy też właściciel nabywający służebność mają swoje prawa i obowiązki. Obowiązkiem strony służebnej ( nieruchomości obciążonej służebnością) jest zapewnienie możliwości przejazdu.
Z kolei do obowiązków osoby uprawnionej jest zarówno wykonanie, jak i utrzymanie drogi koniecznej, oraz korzystanie w niej w taki sposób, aby nie powodowało to powstawania szkód nieruchomości, na której droga się znajduje.
Warto zapamiętać, iż ze służebności gruntowej należy korzystać. Dlaczego? Ponieważ po 10 latach niewykonywania służebności, następuje jej wygaśnięcie. Wynika to z art. 193 Kodeksu cywilnego.
Jakie koszty trzeba ponieść aby móc ustanowić służebność?
Zgodnie z przepisami ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosek o ustanowienie służebności podlega opłacie w wysokości 200 złotych. Dodatkowo płatna będzie opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.
W toku postępowania może pojawić się konieczność przeprowadzenia dowodu z opinii biegłych. W związku z tym, wnioskodawca może zostać zobowiązany do poniesienia kosztów związanych z wynagrodzeniem albo zaliczką na poczet ich wydatków. Wynagrodzenie biegłego jest zależne od jego wykształcenia, stopnia złożoności problemu będącego przedmiotem opinii oraz warunków w jakich pracował biegły.
Czy można domagać się zniesienia służebności?
Tak, w sytuacji kiedy ustanowiona służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej. Również w przypadku gdy służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, a zatem istnienie służebności nie zwiększa w żaden sposób stopnia użyteczności przedmiotowej nieruchomości np. w sytuacji gdy nieruchomość uzyskała dostęp do drogi publicznej.